{"id":29,"date":"2011-07-01T09:50:41","date_gmt":"2011-07-01T09:50:41","guid":{"rendered":"http:\/\/www.mieterverein-dorsten.de\/dorsten\/?page_id=29"},"modified":"2011-12-01T16:05:51","modified_gmt":"2011-12-01T16:05:51","slug":"wissenswertes","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.mieterverein-dorsten.de\/dorsten\/wissenswertes\/","title":{"rendered":"Wissenswertes"},"content":{"rendered":"

Der Deutsche Mieterbund<\/strong><\/p>\n

Der Deutsche Mieterbund: Das sind ca. 1,5 Millionen organisierte Mieterhaushalte, mit insgesamt 3 Millionen Personen, die sich in 350 \u00f6rtlichen Vereinen im Dachverband zusammengeschlossen haben. Der DMB ist eine der gr\u00f6\u00dften Organisationen in Deutschland. Unsere Beratung beruht auf Erfahrung, K\u00f6nnen und Kompetenz.<\/p>\n

Sorge um bezahlbare Mieten und um K\u00fcndigungsschutz<\/strong><\/p>\n

Seit Jahren schon agieren ausl\u00e4ndische Finanzinvestoren auf dem deutschen Wohnungsmarkt und kaufen gro\u00dffl\u00e4chig Wohnraum. Nicht selten werden die Wohnungen nach dem Verkauf zur Spekulationsmasse und ein gro\u00dfer Teil der Mietwohnungen wird in Eigentumswohnungen umgewandelt. Die Kommunen verlieren dadurch immer mehr ihren Einfluss und den Zugriff auf den lokalen Wohnungsmarkt und somit auch auf bezahlbare Mieten. Diese Situation k\u00f6nnte nun auch in Dorsten eintreten, so der Mieterverein Dorsten und Umgebung e. V.<\/p>\n

Wie bereits durch die Presse mehrfach berichtet, will sich die Landesregierung nun auch von ihrer landeseigenen Wohnungsgesellschaft, der LEG, trennen. Hierbei handelt es sich um den Verkauf von ca. 100.000 Wohnungen, wovon etwa 300.000 Mieterinnen und Mieter betroffen w\u00e4ren. Speziell in Dorsten geht es um 1379 Wohnungen mit rund 4.000 betroffenen Mietern. Schon jetzt ist es in Dorsten schwer f\u00fcr einkommensschwache Familien bezahlbare Wohnungen zu finden, so der Vorstand des Mietervereins Dorsten. Es gibt in Dorsten mehr als 5000 arbeitslose Menschen. Viele von ihnen sind, neben anderen Personengruppen, von den Leistungen nach SGB II (Hartz IV) abh\u00e4ngig und somit auf kosteng\u00fcnstigen Wohnraum angewiesen.<\/p>\n

Eine weitere geplante \u00c4nderung, ist die Aufhebung der K\u00fcndigungssperrfristenverordnung. Seit September 2004 soll diese Verordnung den Mieter bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sch\u00fctzen. Die Verordnung regelt den Zeitraum, in dem ein neuer Eigent\u00fcmer keine Eigenbedarfsk\u00fcndigung aussprechen darf. Nach Bundesrecht betr\u00e4gt die Frist drei Jahre. F\u00fcr Dorsten wurde, nach einer Analyse des Wohnungsmarktes, der K\u00fcndigungsschutz auf sechs Jahre erweitert. Die geplante Aufhebung dieser Verordnung ist eine weitere Schw\u00e4chung des Mieterschutzes, so die Meinung des Mietervereins Dorsten.<\/p>\n

Der Mieterverein Dorsten<\/em> erwartet von der Landesregierung, dass sie sich nicht ihrer wohnpolitischen Verantwortung, insbesondere f\u00fcr sozial benachteiligte Menschen, entzieht. Mit dem Deutschen Mieterbund NRW ist Ende Juni eine Volksinitiative gegen den Verkauf der Landesentwicklungsgesellschaft NRW (LEG NRW) und gegen die Aufhebung der K\u00fcndigungssperrfristenverordnung ins Leben gerufen worden. Ziel dieser Aktion ist es, mindestens 66.000 Unterschriften von wahlberechtigten B\u00fcrgern mit Wohnsitz in NRW zu sammeln. Der Mieterverein Dorsten schlie\u00dft sich dieser Aktion an.<\/p>\n

Weitere Unterschriftenlisten sind im Gemeinschaftshaus Wulfen und im B\u00fcrgerb\u00fcro an der Barkenberger Allee 82 ausgelegt.<\/p>\n

Mieterverein Dorsten pr\u00fcft Nebenkostenabrechnung<\/strong><\/p>\n

Der Beratungsbedarf ist gro\u00df. \u00dcber 40 % der Beratungsgespr\u00e4che fallen in den Bereich der Nebenkostenabrechnung. Dies geht aus einer intern gef\u00fchrten Statistik des Mietervereins Dorsten hervor.<\/p>\n

In der kurzfristigen Vergangenheit besteht ein erh\u00f6hter Informationsbedarf bei den Mietern dar\u00fcber, ob- und wie die Betriebskosten f\u00fcr leer stehende Wohnungen umgelegt werden d\u00fcrfen. Hierzu hat der Bundesgerichtshof am 31.05.06 ein ganz klares Urteil (BGH VIII ZR 159\/05) gesprochen, so der Vorstand des Mietervereins Dorsten.<\/p>\n

Grunds\u00e4tzlich hat der Vermieter die Kosten des Leerstandes zu tragen, wenn nach dem Verteilungsschl\u00fcssel \u201eWohnfl\u00e4che\u201c abgerechnet wird. Der Vermieter kann dann im Hinblick auf Wohnungsleerstand im Haus in der Regel auch keine \u00c4nderung des Verteilungsschl\u00fcssels, zum Beispiel nach vermieteter Fl\u00e4che, verlangen oder vorgeben. Der Bundesgerichtshof erkl\u00e4rte, dass diese Grunds\u00e4tze nicht nur f\u00fcr verbrauchsunabh\u00e4ngige Kosten gelten, wie Grundsteuer, Versicherungskosten usw., sondern auch f\u00fcr verbrauchsabh\u00e4ngige Kosten, wie z. B. Wasser, Entw\u00e4sserung, M\u00fcllabfuhr, Strom f\u00fcr Hausbeleuchtung und Fahrstuhl, solange die Kosten nicht tats\u00e4chlich nach dem Verbrauch der einzelnen Mieter erfasst werden, zum Beispiel durch Wasseruhren in den Mietwohnungen.
\nNicht entschieden hat der Bundesgerichtshof die Frage, wie bei Heizkosten und bei Warmwasserkosten zu verfahren ist. Nach Informationen des Mietervereins Dorsten gilt bei einer verbrauchsabh\u00e4ngigen Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung auch hier, dass der Vermieter die Kosten f\u00fcr leer stehende Wohnungen \u00fcbernehmen muss. Das gilt f\u00fcr den verbrauchsunabh\u00e4ngigen Teil der Heiz- und Warmwasserkosten, wie z. B. Betriebsbereitschaft der Zentralheizungsanlage, Instandhaltung und Wartung, f\u00fcr Kessel-, Rohrleitungs- und Schornsteinverluste, usw.
\nSoweit die \u201ekalten\u201c Betriebskosten laut Mietvertrag nach Personenzahl abgerechnet werden m\u00fcssen, muss auch hier der Vermieter letztlich f\u00fcr leer stehende Wohnung mitzahlen. Die leer stehende Wohnung wird so behandelt, als sei sie an eine Person vermietet worden, so der Vorstand des Mietervereins Dorsten.<\/p>\n

Sch\u00f6nheitsreparaturen<\/strong><\/p>\n

Immer \u00c4rger mit der so genannten „Tapeten-Klausel<\/em>“<\/p>\n

Mieterverein Dorsten und Umgebung e. V. informiert zum Thema Sch\u00f6nheitsreparaturen.<\/p>\n

Im Stadtgebiet Dorsten finden j\u00e4hrlich mehr als 11.000 Umz\u00fcge statt. Sp\u00e4testens bei der Beendigung eines Mietverh\u00e4ltnisses stellt sich f\u00fcr den Mieter die Frage, in welchem Umfang die Wohnung m\u00f6glicherweise renoviert werden muss. F\u00fcr die Beantwortung dieser Frage ist es entscheidend, dass eine wirksame Vereinbarung zur Durchf\u00fchrung von Sch\u00f6nheitsreparaturen im Mietvertrag getroffen worden ist. Der Vorstand der Mietervereins Dorsten weist besonders darauf hin, dass der Vermieter nur dann die Ausf\u00fchrungen der Sch\u00f6nheitsreparaturen verlangen kann, wenn eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung getroffen wurde. Aufgrund der sich st\u00e4ndig ver\u00e4ndernden Rechtsprechung, insbesondere durch die Entscheidungen des Bundesgerichtshofes, empfiehlt der Mieterverein Dorsten und Umgebung e. V. allen Mietern, ihren Mietvertrag auf die Wirksamkeit von Sch\u00f6nheitsreparaturklauseln pr\u00fcfen zu lassen, sofern der Vermieter auf Renovierungsma\u00dfnahmen besteht. Wer dann seine Rechte kennt und wahrnimmt, kann erhebliche Kosten einsparen. Der Bundesgerichtshof hat in einer Vielzahl von Entscheidungen Sch\u00f6nheitsreparaturklauseln f\u00fcr unwirksam erkl\u00e4rt, so der Vorstand des Mietervereins Dorsten.<\/p>\n

Zusammensetzung der Warmmiete<\/strong><\/p>\n

Berechnungen des Deutschen Mieterbundes aufgrund diverser Quellen ergeben, dass Ende 2004 die durchschnittliche Warmmiete in Deutschland 7,40 Euro betr\u00e4gt. Davon entfallen im Schnitt 4,90 Euro auf die Kaltmiete, 1,20 Euro auf die kalten Nebenkosten (u. a. kommunale Geb\u00fchren, Grundsteuern) und weitere 1,30 Euro auf warme Nebenkosten (Heizung und Warmwasser). In der Realit\u00e4t weichen die Preise erheblich vom Durchschnitt ab. Dort wo die Nachfrage hoch ist, liegt die Kaltmiete deutlich \u00fcber dem Durchschnitt. Die H\u00f6he der kalten Nebenkosten h\u00e4ngt unter anderem auch von der Bewirtschaftung des Vermieters, dem Verhalten des Mieters und dem Niveau der kommunalen Geb\u00fchren vor Ort ab. Die H\u00f6he der warmen Nebenkosten wird im Wesentlichen beeinflusst von dem energetischen Zustand des Wohngeb\u00e4udes (W\u00e4rmed\u00e4mmung, Heizung), der gew\u00e4hlten Heizenergie (\u00d6l, Gas, Strom oder Fernw\u00e4rme) und nat\u00fcrlich dem individuellen Verhalten des Mieters.<\/p>\n

Definitionen „Miete“<\/strong><\/p>\n

Nettokaltmiete (Grundmiete)<\/span>
\nNettokaltmiete bezieht sich im Sprachgebrauch auf den Teil der Miete, der allein die Raumnutzung abdeckt.
\nDarin sind weder die kalten noch die warmen Betriebskosten enthalten.
\nKaltmiete ist die monatliche Miete ohne Nebenkosten wie Heiz-, Betriebs- und Verwaltungskosten.<\/p>\n

Bruttokaltmiete (Teilinklusivmiete)<\/span>
\nIn der Miete sind die kalten Betriebskosten (ohne Heizung und Warmwasser) enthalten.
\nIn der Miete enthaltene Zahlungen f\u00fcr Zentral-heizung, Wasser, M\u00f6blierung, etc. werden nicht ber\u00fccksichtigt.<\/p>\n

Bruttowarmmiete (Bruttomiete oder Vollinklusivmiete)<\/span>
\nBei der Bruttowarmmiete sind Heiz- und Betriebskosten im Mietzins enthalten; sie sind also nicht gesondert ausgewiesen.<\/p>\n

Die Vereinbarung einer Bruttowarm- oder Warmmiete im Mietvertrag ist unwirksam. Sie ist mit den Regelungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar. Nach der Heizkostenverordnung m\u00fcssen Kosten f\u00fcr die zentrale Beheizung und die Warmwasserversorgung verbrauchsabh\u00e4ngig abgerechnet werden (BGH VIII ZR 212\/05).<\/p>\n

Mietwohnungen und Schimmel<\/strong><\/p>\n

Dem Auftreten von Schimmel in Geb\u00e4uden mit Mietwohnungen wird zunehmend Beachtung geschenkt. In den letzten Jahren erfolgten umf\u00e4ngliche Modernisierungs- und Sanierungsma\u00dfnahmen in Altbauten, in deren Ergebnis es vermehrt zur Bildung von Schimmel in betroffenen Mietwohnungen gekommen ist.<\/p>\n

Schimmel in der Mietwohnung kann verschiedene Ursachen haben. Vor allem unsachgem\u00e4\u00dfes L\u00fcftungsverhalten der Bewohner in Verbindung mit T\u00e4tigkeiten, bei denen Feuchtigkeit entsteht, wie Duschen, Kochen, W\u00e4sche trocknen, erh\u00f6ht die Feuchtigkeit der Raumluft. Dies kann Wachstum von Schimmelpilzen beg\u00fcnstigen. Besonders bei nachtr\u00e4glich w\u00e4rmeged\u00e4mmten und nach den geltenden W\u00e4rmeschutzvorschriften neu errichteten Mietwohnungen ist daher wegen des verringerten nat\u00fcrlichen Luftwechsels ein sachgerechtes L\u00fcften zur Verhinderung von Schimmel erforderlich. Daneben f\u00fchren nicht vollst\u00e4ndig oder unsachgem\u00e4\u00df beseitigte Wassersch\u00e4den, Restbaufeuchte und Baum\u00e4ngel zu Wachstum von Schimmelpilzen.
\nTritt in Ihrer Mietwohnung Schimmel auf, sollten Sie wegen der reizenden und toxischen Wirkung von Schimmelpilzen Abhilfe schaffen. Entsprechend Ihrer Verpflichtung als Mieter sind Sie verpflichtet, das Auftreten von Schimmel in Ihrer Wohnung gegen\u00fcber dem Vermieter anzuzeigen, so dass dieser reagieren kann. Reagiert der Vermieter nicht, steht Ihnen gegen\u00fcber dem Vermieter ein Recht zur Mietminderung, vor allem aber ein Anspruch auf Mangelbeseitigung, u. U. auch ein au\u00dferordentliches K\u00fcndigungsrecht des Mietverh\u00e4ltnisses zu. Kommen Sie Ihrer Verpflichtung zur Anzeige des bestehenden Mangels in Form der Bildung von Schimmel nicht nach, stehen dem Vermieter Schadenersatzanspr\u00fcche gegen\u00fcber dem Mieter zu. Vertritt der Vermieter die Auffassung, dass der in der Mietwohnung vorhandene Schimmel durch nachl\u00e4ssiges L\u00fcften des Mieters verursacht ist, muss der Vermieter im Rahmen eines eventuellen Mietrechtsstreites nachweisen, dass an der Mietwohnung keine Baum\u00e4ngel vorhanden sind. Erst wenn dem Vermieter dieser recht schwierig zu f\u00fchrende Nachweis gelungen ist, muss der Mieter nachweisen, dass er ordnungsgem\u00e4\u00df gel\u00fcftet hat.
\nH\u00e4ufig wird in der Praxis falsch gel\u00fcftet. Um die Feuchte im Raum zu verringern, sollte vorzugsweise mehrmals t\u00e4glich eine kurze Sto\u00dfl\u00fcftung (5-10 min bei weit ge\u00f6ffnetem Fenster) erfolgen.<\/p>\n

Befindet sich Schimmel in Ihrer Wohnung und reagiert der Vermieter nicht, sollten Sie unbedingt Kontakt mit dem Mieterverein aufnehmen. Unsere Rechtsanw\u00e4lte werden Sie \u00fcber die H\u00f6he der Ihnen zustehenden Mietminderungsanspr\u00fcche, dar\u00fcber, wie Sie den Vermieter zur Mangelbeseitigung bewegen k\u00f6nnen, und zu einem eventuell bestehenden au\u00dferordentlichen K\u00fcndigungsrecht wegen Gesundheitsgef\u00e4hrdung beraten.<\/p>\n

Richtig L\u00fcften – Tipps und Tricks<\/strong><\/p>\n

Wo keine mechanische L\u00fcftung vorhanden ist, ist richtig l\u00fcften der Garant f\u00fcr Wohlbefinden, Gesundheit und Schutz der Bausubstanz. Hier geben wir Ihnen Hinweise zum richtigen L\u00fcften. Generell gilt der Grundsatz: Wohnungen sollten nur dann gel\u00fcftet werden, wenn momentaner Bedarf an Frischluft herrscht oder bei zu hoher Luftfeuchtigkeit. Au\u00dfer diesem Grundsatz sollten die folgenden, einfachen Tipps beherzigt werden:<\/p>\n

Richtig l\u00fcften Sie R\u00e4ume nur einzeln. Wird durch mehrere Zimmer quergel\u00fcftet, so reichen maximal drei Minuten zum kompletten Luftaustausch aus.
\nRichtig l\u00fcften Sie nur dann „aktiv“, wenn die Zimmer auch benutzt werden. Bei nicht belegten R\u00e4umen gen\u00fcgt die „Selbstl\u00fcftung“ durch Fugen zur Lufterneuerung.
\nRichtig l\u00fcften Sie mit gekippten Fenstern nur zwischen Mai und September. Im Winterhalbjahr braucht ein Fenster aus hygienischen Gr\u00fcnden durchschnittlich nur 7 – 20 Minuten pro Stunde gekippt zu sein, um die komplette Raumluft zu wechseln. Die hohe Thermik saugt n\u00e4mlich die verbrauchte Luft innerhalb kurzer Zeit aus dem Raum. Nach wie vor ist das gekippte Fenster die h\u00e4ufigste L\u00fcftungsart, doch f\u00fchrt sie meist zu \u00fcberh\u00f6hten Luftwechselraten, bei der die einstr\u00f6mende Luftmenge untersch\u00e4tzt wird. So wird „zum Fenster hinaus“ geheizt und hat mit richtigem L\u00fcften wenig gemein.
\nNutzen Sie „Sto\u00dfl\u00fcftungen“ sehr diszipliniert. Die L\u00fcftung mit weit ge\u00f6ffnetem Fenster ist im Winter nur dann energiesparend, wenn dies innerhalb von maximal 4 – 7 Minuten geschieht.<\/p>\n

Eine bequeme Dauerl\u00fcftung ist mit einer regulierbaren L\u00fcftungsspalte, einem Dosierl\u00fcfter, m\u00f6glich. Der maximale Luftaustausch liegt bei 10 – 20 Prozent des gekippten Fensters und kann stufenlos weiter reduziert werden. Ein solcher Dosierl\u00fcfter pro Raum gen\u00fcgt f\u00fcr alle normalen Situationen.
\nBei allen Arten der Bedarfsl\u00fcftung sollte das Au\u00dfenklima ber\u00fccksichtigt werden. Neben den Windverh\u00e4ltnissen sollte folgende Regel beachtet werden: Je niedriger die Au\u00dfentemperatur ist, desto k\u00fcrzer sollten die L\u00fcftungszeiten werden. Dies darf auch so sein, weil die notwendige Wasserdampfabfuhr um so besser funktioniert, je k\u00e4lter – also je absolut trockener – die Au\u00dfenluft ist.<\/p>\n

\u00bb\u00bb PDF-Dokument zum Thema „richtig l\u00fcften“<\/a><\/p>\n

Boomjahre sind vorbei<\/strong><\/p>\n

\"\"<\/a>Die Boomjahre im Wohnungsbau infolge des Beitritts der \u00f6stlichen Bundesl\u00e4nder und der Zuwanderung aus dem Osten sind vorbei. Seit 1997 geht das Neubauvolumen stark zur\u00fcck. Seit dem Jahr 2002 liegt die Fertigstellungsrate deutlich unter der 300.000er-Marke. Experten gehen davon aus, dass j\u00e4hrlich bundesweit mindestens 300.000 Wohnungen gebaut werden m\u00fcssen, um die derzeitige Versorgungslage auf Dauer aufrechtzuerhalten.<\/p>\n

Seit Mitte der 90er Jahre scheint der Wohnungsneubau potenziellen Investoren nicht mehr attraktiv. Die Mietsteigerungsraten gingen zur\u00fcck oder stagnierten. Die Wohnungspolitik trat ebenfalls kr\u00e4ftig auf die Bremse. Die verk\u00fcrzte die steuerlichen Abschreibungsbedingungen und die Bundesregierung strich Jahr f\u00fcr Jahr die Mittel f\u00fcr den sozialen Wohnungsbau von gut 2 Mrd. Euro auf nun nur noch 200 Mio. Euro zusammen. Dadurch verst\u00e4rkte sich der Abschwung.<\/p>\n

Gerade diese Entwicklung beobachtet der Deutsche Mieterbund mit gro\u00dfer Sorge.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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