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Wissenswertes

Der Deutsche Mieterbund

Der Deutsche Mieterbund: Das sind ca. 1,5 Millionen organisierte Mieterhaushalte, mit insgesamt 3 Millionen Personen, die sich in 350 örtlichen Vereinen im Dachverband zusammengeschlossen haben. Der DMB ist eine der größten Organisationen in Deutschland. Unsere Beratung beruht auf Erfahrung, Können und Kompetenz.

Sorge um bezahlbare Mieten und um Kündigungsschutz

Seit Jahren schon agieren ausländische Finanzinvestoren auf dem deutschen Wohnungsmarkt und kaufen großflächig Wohnraum. Nicht selten werden die Wohnungen nach dem Verkauf zur Spekulationsmasse und ein großer Teil der Mietwohnungen wird in Eigentumswohnungen umgewandelt. Die Kommunen verlieren dadurch immer mehr ihren Einfluss und den Zugriff auf den lokalen Wohnungsmarkt und somit auch auf bezahlbare Mieten. Diese Situation könnte nun auch in Dorsten eintreten, so der Mieterverein Dorsten und Umgebung e. V.

Wie bereits durch die Presse mehrfach berichtet, will sich die Landesregierung nun auch von ihrer landeseigenen Wohnungsgesellschaft, der LEG, trennen. Hierbei handelt es sich um den Verkauf von ca. 100.000 Wohnungen, wovon etwa 300.000 Mieterinnen und Mieter betroffen wären. Speziell in Dorsten geht es um 1379 Wohnungen mit rund 4.000 betroffenen Mietern. Schon jetzt ist es in Dorsten schwer für einkommensschwache Familien bezahlbare Wohnungen zu finden, so der Vorstand des Mietervereins Dorsten. Es gibt in Dorsten mehr als 5000 arbeitslose Menschen. Viele von ihnen sind, neben anderen Personengruppen, von den Leistungen nach SGB II (Hartz IV) abhängig und somit auf kostengünstigen Wohnraum angewiesen.

Eine weitere geplante Änderung, ist die Aufhebung der Kündigungssperrfristenverordnung. Seit September 2004 soll diese Verordnung den Mieter bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen schützen. Die Verordnung regelt den Zeitraum, in dem ein neuer Eigentümer keine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf. Nach Bundesrecht beträgt die Frist drei Jahre. Für Dorsten wurde, nach einer Analyse des Wohnungsmarktes, der Kündigungsschutz auf sechs Jahre erweitert. Die geplante Aufhebung dieser Verordnung ist eine weitere Schwächung des Mieterschutzes, so die Meinung des Mietervereins Dorsten.

Der Mieterverein Dorsten erwartet von der Landesregierung, dass sie sich nicht ihrer wohnpolitischen Verantwortung, insbesondere für sozial benachteiligte Menschen, entzieht. Mit dem Deutschen Mieterbund NRW ist Ende Juni eine Volksinitiative gegen den Verkauf der Landesentwicklungsgesellschaft NRW (LEG NRW) und gegen die Aufhebung der Kündigungssperrfristenverordnung ins Leben gerufen worden. Ziel dieser Aktion ist es, mindestens 66.000 Unterschriften von wahlberechtigten Bürgern mit Wohnsitz in NRW zu sammeln. Der Mieterverein Dorsten schließt sich dieser Aktion an.

Weitere Unterschriftenlisten sind im Gemeinschaftshaus Wulfen und im Bürgerbüro an der Barkenberger Allee 82 ausgelegt.

Mieterverein Dorsten prüft Nebenkostenabrechnung

Der Beratungsbedarf ist groß. Über 40 % der Beratungsgespräche fallen in den Bereich der Nebenkostenabrechnung. Dies geht aus einer intern geführten Statistik des Mietervereins Dorsten hervor.

In der kurzfristigen Vergangenheit besteht ein erhöhter Informationsbedarf bei den Mietern darüber, ob- und wie die Betriebskosten für leer stehende Wohnungen umgelegt werden dürfen. Hierzu hat der Bundesgerichtshof am 31.05.06 ein ganz klares Urteil (BGH VIII ZR 159/05) gesprochen, so der Vorstand des Mietervereins Dorsten.

Grundsätzlich hat der Vermieter die Kosten des Leerstandes zu tragen, wenn nach dem Verteilungsschlüssel „Wohnfläche“ abgerechnet wird. Der Vermieter kann dann im Hinblick auf Wohnungsleerstand im Haus in der Regel auch keine Änderung des Verteilungsschlüssels, zum Beispiel nach vermieteter Fläche, verlangen oder vorgeben. Der Bundesgerichtshof erklärte, dass diese Grundsätze nicht nur für verbrauchsunabhängige Kosten gelten, wie Grundsteuer, Versicherungskosten usw., sondern auch für verbrauchsabhängige Kosten, wie z. B. Wasser, Entwässerung, Müllabfuhr, Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhl, solange die Kosten nicht tatsächlich nach dem Verbrauch der einzelnen Mieter erfasst werden, zum Beispiel durch Wasseruhren in den Mietwohnungen.
Nicht entschieden hat der Bundesgerichtshof die Frage, wie bei Heizkosten und bei Warmwasserkosten zu verfahren ist. Nach Informationen des Mietervereins Dorsten gilt bei einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung auch hier, dass der Vermieter die Kosten für leer stehende Wohnungen übernehmen muss. Das gilt für den verbrauchsunabhängigen Teil der Heiz- und Warmwasserkosten, wie z. B. Betriebsbereitschaft der Zentralheizungsanlage, Instandhaltung und Wartung, für Kessel-, Rohrleitungs- und Schornsteinverluste, usw.
Soweit die „kalten“ Betriebskosten laut Mietvertrag nach Personenzahl abgerechnet werden müssen, muss auch hier der Vermieter letztlich für leer stehende Wohnung mitzahlen. Die leer stehende Wohnung wird so behandelt, als sei sie an eine Person vermietet worden, so der Vorstand des Mietervereins Dorsten.

Schönheitsreparaturen

Immer Ärger mit der so genannten „Tapeten-Klausel

Mieterverein Dorsten und Umgebung e. V. informiert zum Thema Schönheitsreparaturen.

Im Stadtgebiet Dorsten finden jährlich mehr als 11.000 Umzüge statt. Spätestens bei der Beendigung eines Mietverhältnisses stellt sich für den Mieter die Frage, in welchem Umfang die Wohnung möglicherweise renoviert werden muss. Für die Beantwortung dieser Frage ist es entscheidend, dass eine wirksame Vereinbarung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag getroffen worden ist. Der Vorstand der Mietervereins Dorsten weist besonders darauf hin, dass der Vermieter nur dann die Ausführungen der Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung getroffen wurde. Aufgrund der sich ständig verändernden Rechtsprechung, insbesondere durch die Entscheidungen des Bundesgerichtshofes, empfiehlt der Mieterverein Dorsten und Umgebung e. V. allen Mietern, ihren Mietvertrag auf die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln prüfen zu lassen, sofern der Vermieter auf Renovierungsmaßnahmen besteht. Wer dann seine Rechte kennt und wahrnimmt, kann erhebliche Kosten einsparen. Der Bundesgerichtshof hat in einer Vielzahl von Entscheidungen Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt, so der Vorstand des Mietervereins Dorsten.

Zusammensetzung der Warmmiete

Berechnungen des Deutschen Mieterbundes aufgrund diverser Quellen ergeben, dass Ende 2004 die durchschnittliche Warmmiete in Deutschland 7,40 Euro beträgt. Davon entfallen im Schnitt 4,90 Euro auf die Kaltmiete, 1,20 Euro auf die kalten Nebenkosten (u. a. kommunale Gebühren, Grundsteuern) und weitere 1,30 Euro auf warme Nebenkosten (Heizung und Warmwasser). In der Realität weichen die Preise erheblich vom Durchschnitt ab. Dort wo die Nachfrage hoch ist, liegt die Kaltmiete deutlich über dem Durchschnitt. Die Höhe der kalten Nebenkosten hängt unter anderem auch von der Bewirtschaftung des Vermieters, dem Verhalten des Mieters und dem Niveau der kommunalen Gebühren vor Ort ab. Die Höhe der warmen Nebenkosten wird im Wesentlichen beeinflusst von dem energetischen Zustand des Wohngebäudes (Wärmedämmung, Heizung), der gewählten Heizenergie (Öl, Gas, Strom oder Fernwärme) und natürlich dem individuellen Verhalten des Mieters.

Definitionen „Miete“

Nettokaltmiete (Grundmiete)
Nettokaltmiete bezieht sich im Sprachgebrauch auf den Teil der Miete, der allein die Raumnutzung abdeckt.
Darin sind weder die kalten noch die warmen Betriebskosten enthalten.
Kaltmiete ist die monatliche Miete ohne Nebenkosten wie Heiz-, Betriebs- und Verwaltungskosten.

Bruttokaltmiete (Teilinklusivmiete)
In der Miete sind die kalten Betriebskosten (ohne Heizung und Warmwasser) enthalten.
In der Miete enthaltene Zahlungen für Zentral-heizung, Wasser, Möblierung, etc. werden nicht berücksichtigt.

Bruttowarmmiete (Bruttomiete oder Vollinklusivmiete)
Bei der Bruttowarmmiete sind Heiz- und Betriebskosten im Mietzins enthalten; sie sind also nicht gesondert ausgewiesen.

Die Vereinbarung einer Bruttowarm- oder Warmmiete im Mietvertrag ist unwirksam. Sie ist mit den Regelungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar. Nach der Heizkostenverordnung müssen Kosten für die zentrale Beheizung und die Warmwasserversorgung verbrauchsabhängig abgerechnet werden (BGH VIII ZR 212/05).

Mietwohnungen und Schimmel

Dem Auftreten von Schimmel in Gebäuden mit Mietwohnungen wird zunehmend Beachtung geschenkt. In den letzten Jahren erfolgten umfängliche Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen in Altbauten, in deren Ergebnis es vermehrt zur Bildung von Schimmel in betroffenen Mietwohnungen gekommen ist.

Schimmel in der Mietwohnung kann verschiedene Ursachen haben. Vor allem unsachgemäßes Lüftungsverhalten der Bewohner in Verbindung mit Tätigkeiten, bei denen Feuchtigkeit entsteht, wie Duschen, Kochen, Wäsche trocknen, erhöht die Feuchtigkeit der Raumluft. Dies kann Wachstum von Schimmelpilzen begünstigen. Besonders bei nachträglich wärmegedämmten und nach den geltenden Wärmeschutzvorschriften neu errichteten Mietwohnungen ist daher wegen des verringerten natürlichen Luftwechsels ein sachgerechtes Lüften zur Verhinderung von Schimmel erforderlich. Daneben führen nicht vollständig oder unsachgemäß beseitigte Wasserschäden, Restbaufeuchte und Baumängel zu Wachstum von Schimmelpilzen.
Tritt in Ihrer Mietwohnung Schimmel auf, sollten Sie wegen der reizenden und toxischen Wirkung von Schimmelpilzen Abhilfe schaffen. Entsprechend Ihrer Verpflichtung als Mieter sind Sie verpflichtet, das Auftreten von Schimmel in Ihrer Wohnung gegenüber dem Vermieter anzuzeigen, so dass dieser reagieren kann. Reagiert der Vermieter nicht, steht Ihnen gegenüber dem Vermieter ein Recht zur Mietminderung, vor allem aber ein Anspruch auf Mangelbeseitigung, u. U. auch ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mietverhältnisses zu. Kommen Sie Ihrer Verpflichtung zur Anzeige des bestehenden Mangels in Form der Bildung von Schimmel nicht nach, stehen dem Vermieter Schadenersatzansprüche gegenüber dem Mieter zu. Vertritt der Vermieter die Auffassung, dass der in der Mietwohnung vorhandene Schimmel durch nachlässiges Lüften des Mieters verursacht ist, muss der Vermieter im Rahmen eines eventuellen Mietrechtsstreites nachweisen, dass an der Mietwohnung keine Baumängel vorhanden sind. Erst wenn dem Vermieter dieser recht schwierig zu führende Nachweis gelungen ist, muss der Mieter nachweisen, dass er ordnungsgemäß gelüftet hat.
Häufig wird in der Praxis falsch gelüftet. Um die Feuchte im Raum zu verringern, sollte vorzugsweise mehrmals täglich eine kurze Stoßlüftung (5-10 min bei weit geöffnetem Fenster) erfolgen.

Befindet sich Schimmel in Ihrer Wohnung und reagiert der Vermieter nicht, sollten Sie unbedingt Kontakt mit dem Mieterverein aufnehmen. Unsere Rechtsanwälte werden Sie über die Höhe der Ihnen zustehenden Mietminderungsansprüche, darüber, wie Sie den Vermieter zur Mangelbeseitigung bewegen können, und zu einem eventuell bestehenden außerordentlichen Kündigungsrecht wegen Gesundheitsgefährdung beraten.

Richtig Lüften – Tipps und Tricks

Wo keine mechanische Lüftung vorhanden ist, ist richtig lüften der Garant für Wohlbefinden, Gesundheit und Schutz der Bausubstanz. Hier geben wir Ihnen Hinweise zum richtigen Lüften. Generell gilt der Grundsatz: Wohnungen sollten nur dann gelüftet werden, wenn momentaner Bedarf an Frischluft herrscht oder bei zu hoher Luftfeuchtigkeit. Außer diesem Grundsatz sollten die folgenden, einfachen Tipps beherzigt werden:

Richtig lüften Sie Räume nur einzeln. Wird durch mehrere Zimmer quergelüftet, so reichen maximal drei Minuten zum kompletten Luftaustausch aus.
Richtig lüften Sie nur dann „aktiv“, wenn die Zimmer auch benutzt werden. Bei nicht belegten Räumen genügt die „Selbstlüftung“ durch Fugen zur Lufterneuerung.
Richtig lüften Sie mit gekippten Fenstern nur zwischen Mai und September. Im Winterhalbjahr braucht ein Fenster aus hygienischen Gründen durchschnittlich nur 7 – 20 Minuten pro Stunde gekippt zu sein, um die komplette Raumluft zu wechseln. Die hohe Thermik saugt nämlich die verbrauchte Luft innerhalb kurzer Zeit aus dem Raum. Nach wie vor ist das gekippte Fenster die häufigste Lüftungsart, doch führt sie meist zu überhöhten Luftwechselraten, bei der die einströmende Luftmenge unterschätzt wird. So wird „zum Fenster hinaus“ geheizt und hat mit richtigem Lüften wenig gemein.
Nutzen Sie „Stoßlüftungen“ sehr diszipliniert. Die Lüftung mit weit geöffnetem Fenster ist im Winter nur dann energiesparend, wenn dies innerhalb von maximal 4 – 7 Minuten geschieht.

Eine bequeme Dauerlüftung ist mit einer regulierbaren Lüftungsspalte, einem Dosierlüfter, möglich. Der maximale Luftaustausch liegt bei 10 – 20 Prozent des gekippten Fensters und kann stufenlos weiter reduziert werden. Ein solcher Dosierlüfter pro Raum genügt für alle normalen Situationen.
Bei allen Arten der Bedarfslüftung sollte das Außenklima berücksichtigt werden. Neben den Windverhältnissen sollte folgende Regel beachtet werden: Je niedriger die Außentemperatur ist, desto kürzer sollten die Lüftungszeiten werden. Dies darf auch so sein, weil die notwendige Wasserdampfabfuhr um so besser funktioniert, je kälter – also je absolut trockener – die Außenluft ist.

»» PDF-Dokument zum Thema „richtig lüften“

Boomjahre sind vorbei

Die Boomjahre im Wohnungsbau infolge des Beitritts der östlichen Bundesländer und der Zuwanderung aus dem Osten sind vorbei. Seit 1997 geht das Neubauvolumen stark zurück. Seit dem Jahr 2002 liegt die Fertigstellungsrate deutlich unter der 300.000er-Marke. Experten gehen davon aus, dass jährlich bundesweit mindestens 300.000 Wohnungen gebaut werden müssen, um die derzeitige Versorgungslage auf Dauer aufrechtzuerhalten.

Seit Mitte der 90er Jahre scheint der Wohnungsneubau potenziellen Investoren nicht mehr attraktiv. Die Mietsteigerungsraten gingen zurück oder stagnierten. Die Wohnungspolitik trat ebenfalls kräftig auf die Bremse. Die verkürzte die steuerlichen Abschreibungsbedingungen und die Bundesregierung strich Jahr für Jahr die Mittel für den sozialen Wohnungsbau von gut 2 Mrd. Euro auf nun nur noch 200 Mio. Euro zusammen. Dadurch verstärkte sich der Abschwung.

Gerade diese Entwicklung beobachtet der Deutsche Mieterbund mit großer Sorge.